Mietrecht Nebenkosten nicht abgerechnet: Kann der Mieter die Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen verlangen?

Vermieter müssen über Betriebskostenvorauszahlungen grundsätzlich jährlich abrechnen. Bleibt die Abrechnung aus, können Mieter 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums unter bestimmten Voraussetzungen die geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern. Das Amtsgericht Hamburg hat nun jedoch klargestellt, dass dieser Anspruch durch nachgereichte Abrechnungen noch während eines laufenden Gerichtsverfahrens entfallen kann (Urteil vom 11.02.2026, Az. 9 C 216/25).

Nachträgliche Abrechnungen im laufenden Prozess

Ein Vermieter hatte über mehrere Jahre keine Betriebskosten abgerechnet. Nach dem Ende des Mietverhältnisses verlangte der Mieter deshalb insgesamt 10.500 Euro an Vorauszahlungen zurück. Erst während des Rechtsstreits legte der Vermieter Abrechnungen für die Jahre 2021 bis 2023 vor.

Der Mieter hielt diese weiterhin für formell und materiell fehlerhaft. Das Amtsgericht Hamburg wies die Klage auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen jedoch ab.

Formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt

Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter bei verspäteter Abrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vorauszahlungen grundsätzlich unmittelbar zurückfordern.

Dieser Anspruch ist jedoch nicht unumkehrbar. Der Vermieter darf sich im Prozess durch eine ordnungsgemäße Abrechnung gegen die Rückforderung verteidigen. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verhindert zwar grundsätzlich verspätete Nachforderungen, führt aber nicht dazu, dass der Vermieter tatsächlich entstandene Betriebskosten vollständig verliert.

Im entschiedenen Fall erfüllten die nachgereichten Abrechnungen die formellen Anforderungen. Sie ermöglichten es dem Mieter, die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel und seinen Kostenanteil nachzuvollziehen. Die Einwände des Mieters gegen einzelne Kostenpositionen betrafen nach Auffassung des Gerichts allenfalls die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen.

Mieter müssen ihre Klage gegebenenfalls anpassen

Nach Ansicht des Gerichts hätte der Mieter auf die nachgereichten Abrechnungen reagieren und seinen Klageantrag ändern müssen. Bei einem ausgewiesenen Guthaben hätte er dessen Auszahlung verlangen können. Soweit sich eine Nachzahlung ergab, hätte er die Klage auf vollständige Rückzahlung für erledigt erklären können.

Da der Mieter an seinem ursprünglichen Antrag festhielt, war für eine Prüfung einzelner Abrechnungsposten im Rahmen dieser Klage kein Raum.

Fazit

Das Urteil zeigt: Eine verspätete Betriebskostenabrechnung führt nicht automatisch dazu, dass der Vermieter sämtliche Vorauszahlungen zurückzahlen muss. Er kann eine formell ordnungsgemäße Abrechnung noch im laufenden Prozess nachreichen. Mieter sollten diese sorgfältig prüfen und ihre Klageanträge gegebenenfalls anpassen. Verspätete Nachforderungen des Vermieters bleiben hingegen grundsätzlich ausgeschlossen.

Quelle: Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 11.02.2026 – 9 C 216/25.